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银行和房管局的界定都是不一样的，如下：
1、银行：银行界定房子是二套还是首套是根据在银行办理的购房贷款来定的，如之前在银行办理了购房贷款，结清了在贷款购房属于首套，没结清在贷款属于二套，如果前两套房子都是按揭没有结清的话在贷款购房就根据当地的政策是否限贷了。
2、房管局：房管局界定是二套还是三套，主要是根据在房管局的查档上面显示的名下房屋套数来定的，如之前够买了一套在个人名下房屋信息档案上有记录，再买一套就是属于二套房，倘若要是记录有两套房在买方就是三套房。
1、首付比例的区别：在部分不限购、限贷的城市，如果是一套房，商业贷款首付比例是20%，二套房商业贷款首付款比例为30%。有一些大城市二套房的首付能达到60%。
2、贷款利率的区别：二套房贷款的贷款利率是比第一套房的贷款利率高不少的。二套房公积金贷款的利率，是要在一套房公积金贷款利率的基准上，上浮10%。其他商业贷款的贷款利率，要以各银行规定为准，但总体来说都是比较高的。
3、贷款难度的区别：在申请贷款的时候，通常一套房在申请贷款的时候是比较容易的，而二套房想要申请贷款的话难度要比首套房大很多，特别是在遇到银行资金紧张的时候，二套房的贷款是很难申请到的。
4、契税比例的区别：第一套房住房面积90㎡以内按1%征收，90㎡以上按1.5%征收;第二套房住房面积90㎡以内按1%征收，90㎡以上按2%征收。
