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房贷利率并不是银行说了算，房贷利率是每年的一月一号，央行、银保监会和18家商业银行一起根据市场商定出来的。
首先是定出来一个LPR利率，然后各家银行再根据这个LPR利率在当地的情况上进行一定的加点。
比如北京地方房贷规定的就是：首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加55基点，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加105基点。
首套房贷款和二套房贷款利率其实也会有差别，哪怕在同一银行办理也是如此。像二套公积金贷款是基准利率的1.1倍，而若是商贷，二套房贷款利率加的基点数往往也要比首套房多。
若办理的房贷是组合贷款类型，那利率是分开执行的，公积金贷利率依然一致执行央行贷款基准利率，商贷部分利率就看银行在LPR的基础上加多少基点了。
房贷利率现在都是使用LPR作为定价基准(住房公积金贷款除外)，即房贷利率=LPR+n个基点，或者房贷利率=LPR+m%。
其中，n或m的取值由房贷承办银行根据贷款风险、运营成本、资金回报率等因素自行确定，一旦确定，n或m的取值在整个合同期限内固定不变。
至于LPR，具体说明如下：
LPR有1年期LPR和5年期以上LPR两个品种，1年期或5年期以上的房贷利率直接由对应的LPR品种作为定价基准，而1年期以内、1-5年期的房贷利率由银行在这两个品种之间自主选择。
LPR是由18家代表银行自行报价的，具有市场浮动性质，每月20日由全国同业拆借中心公布出来后，利率定价可能上升，也可能下降，还有可能维持不变。
以2022年11月20日更新的LPR为例，1年期LPR和5年期以上LPR分别为3.6%和4.3%。若房贷利率4.9%是指5年期以上的房贷，那么不算高，毕竟基准利率都是4.3%，银行只不过根据贷款风险等因素增加了0.5%而已。
