房贷20年提前还款最佳时间是什么时候

宝应房产网    2023-04-13    46

提前还款最佳时间建议在房贷年限的1/3以内,即20年房贷提前还款最佳时间是前6年以内,这是根据等额本金和等额本息计息方式,以及相关数据计算得出的。

比如,20年房贷50万,贷款年利率4.9%,则:

(1)等额本金还款,总利息=246020.83,前6年合计已还利息超过12万,约等于总利息的一半,后续每多还一期本金,利息都会相应减少,越来越少,少到12万利息可以用14年来还,再来提前还款,节省利息的意义不大。

(2)等额本息还款,总利息=285332.86,前6年合计已还利息接近14万,约等于总利息的一半,利息已经还的差不多了,剩余利息越变越少,分摊给14年来还,对应的应还本金越来越多,提前还款意义不大。

提前还款注意事项

1、了解提前还贷的要求

按照不同银行的要求,借款人想提前还贷必须已经还款半年以上,甚至一年以上。银行一般要求借款人提前十五个工作日提交书面或电话申请,银行接到申请后要审批,一般要一个月左右的时间。此外,各家银行对于提前还贷的要求的细节有所不同,借款人需提前了解。

2、准备好提前还贷的文件

借款人在电话或书面申请后,要携带身份证、借款合同到银行办理审批手续。如果是结清全部尾款的借款人,在银行计算出剩余贷款额后,便于借款人存入足够的钱来提前还贷。如果是转按揭业务的客户和业主,最好找专业的担保机构做委托公证,避免不必要的风险。

3、不是所有贷款人都适合提前还贷

这里建议以下几种情况:享受公积金贷款和七折利率;等额本息还款已经超过五年,贷款早期还款中大部分为利息的;等额本金还款期超过三分之一的;手上还有其他理财项目或是做生意的贷款客户都不必急于还款

4、在借款最初一年内不要提前还款

按照公积金贷款的有关规定,部分提前还贷应在还贷满一年后提出,并且归还的金额应超过六个月的还款额。此外,借款合同中规定提前还款者不应出现逾期不还的情况,如果有逾期不还,应先还完欠款再申请提前还贷。

还需要注意的是,在借款人提前还贷后,可携带保险单正本和提前还清贷款证明,到保险公司按月退还提前期的保费。与此同时,借款人要在结清贷款后携带房产证、结清证明和典质在银行的他项权利证去各区建委办理解除典质。这样自己的房产才可以说是完全属于自己的财产。

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