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小区住房外墙通常属于该小区全部业主所有，并不是个人拥有的。因为在买房合同中就已经明确了外墙的使用归属权，但若物业合同中有明确外墙归属的相关规定，那就按照合同中的条款来执行。
由于我国城市的商品房大部分不是独立屋，而是多个产权人共同住在一幢大楼里，这就存在一个保护建筑外观一致性的问题，虽然按政府规定的面积分摊原则：“非公用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积”，但并不等于拥有“非公用墙墙体”的业主可以任意使用大楼外墙自己拥有的部分。
住房外墙漏水谁来维修可以从漏水的具体原因来判断究竟是哪一方来维修。
如果房屋使用未满5年，也就是还在质保期，出现外墙漏水或者楼顶裂缝的话，就不需要物业或业主维修，因为这属于开发商的责任。当然开发商负责的漏水等维修主要是只自然因素、材质因素造成的，也是需要通过房屋质量检测来判断，人为破坏的话，开发商是不负责的。
如果房屋使用超过质保期，外墙漏水是因物业管理不善导致的，这时候因为物业失责，没有起到监督、管理的义务，因此要承担维修责任。不过相关的维修费用是从维修基金中支付的。
如果说是业主在装修时，施工不当导致的漏水，也就是人为因素，这时候就需要这个破坏者来承担维修责任了。
房屋外墙漏水的原因是什么
1、当房屋的外墙在太阳光下长期的照射下，会由于热胀冷缩的情况，而导致墙壁表面出现膨胀的情况，进而产生开裂，导致墙面的外墙质量受到一定的损坏。
2、或者是建筑的外墙在施工完成之后，施工人员为了加快施工进度，在墙面没有完全干透的情况下，就开展了粉刷的工作。这种情况下，只要墙面受到了高温的影响，就有可能会出现开裂的危险。
